01.소득대비 적정한 대출한도

소득대비 적정한 대출한도의 기준

• - 매월 원리금부담액이 저축가능금액(=소득-지출)을 초과하지 않는 범위에서 대출한도를 결정하는 것이 바람직 함
• - 외국의 경우 본인 소득의 3~4배 또는 가족 소득의 2배 수준을 적정한 대출한도로 파악
• - 국내에서는 특별한 기준이 없으나 연간 상환해야 할 원금과 이자의 합계액이 연소득의 40% 정도를 적정한 수준으로 판단

02. 적합한 대출을 선택하는 방법

주택담보대출 관련 정보 확인 방법

• - 은행연합회 홈페이지의 ‘주택담보대출 상품 비교표’를 통해 상품정보 비교
• - 금융감독원 및 각 은행 인터넷 홈페이지의 ‘주택담보대출 계산기’를 통해 대출금액, 약정기간 및 상환방식에 따른 원리금 확인

03. 대출 상담 시 유의사항

적법한 금융기관의 선택

• - 관련규정을 초과하는 높은 대출한도를 제시하는 광고 등은 높은 대출금리를 요구하는 사 금융업체 이거나 아파트 담보대출 관련 규정을 위반한 편법대출의 가능성이 있으니 주의해야 함

자격 있는 상담자와의 선택

• - 대출상담은 금융기관의 정식직원 또는 허가된 대출 상담사와 하는 것이 안전함
• - 대출 권유 시 권유자의 명함 등을 통해 금융기관에 소속된 상담자 여부 확인

04. 주택담보대출 상품 종류

체크사항

소방

소화전이 있는지, 어느 위치에 놓여 있는지, 몇개 있는지, 비상구가 있는지 확인!

쓰레기처리

쓰레기 처리방식과 처리위치를 확인한다. 쓰레기 처리 위치에 너무 가까운 곳은 악취와 벌레등의 문제가 없는지를 확인한다

혐오시설

주변에 혐오시설은 없는지, 아이들 교육에 유해한 시설이 있는지 확인한다.

누수문제

천정과 벽면, 구석진 곳 그리고 장판 아래에 물이 흐른 자국, 습기로 인한 곰팡이 등을 확인하고, 아랫집으로 물이 새는지도 점검함다, 집안 전체를 꼼꼼히 확인!

붙박이 용품

붙박이장, 싱크대, 세면대, 욕조, 선반, 신발장 등 각종 붙박이용품의 부착상태와 변색, 구조변화상태등을 고려하여 수리를 할 것인지, 교체를 할 것인지 정한다.

배수관 및 하수도 위치

싱크대나 화장실 바닥의 배수관 물 빠짐이 확실한지, 냄새가 역류하여 악취가 발생하지 않는지 등을 확인한다. 또한 베란다의 배수시설과 세탁실의 위치와 배수관계도 꼼꼼히 점검해야 한다.

수도꼭지 위치와 작동여부

물이 새거나 나오지 않는 곳이 있는지, 또 베란다나 다용도실에 수도꼭지 등이 연결되어 있는지 확인한다.

보일러 작동 여부와 설치년도 확인

한번 고장 나면 수리비용이 만만치 않은 보일러!! 방안 전체의 난방이 확실한지, 온수는 잘 나오고, 소음은 없는지 확인한다. 대개 보일러의 수명은 5~6년 정도이므로, 설치년도를 확인해 교체시기를 점검하는 것이 필요하다.

전등, 콘센트

집집마다 조금씩 다른 전압은 110V, 220V로 구분된다. 전압이 다른 집으로 이사할 경우에는 각 가전 제품의 전압을 교체하여 누전 등의 사고를 미연에 방지하도록 한다.

문, 창, 망

문과 창은 자주 사용되는 만큼 쉽게 하자가 발생할 수 있다. 현관문의 잠금장치와 나무로 된 창틀의 뒤틀림으로 열고 닫는데 문제가 없는지, 방범샤시를 했는지, 소음과 방한을 위해 이중창을 했는지, 각 창마다 방충망은 되어 있는지 등을 확인한다.

등기부상의 확인사항

• 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 교부받아 소유자를 확인한다.
• 등기부 기재사항은 공신력은 인정되지 않으나 진실한 것이라고 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각 할 수 있다.
• 등기부상의 권리사항을 꼼꼼히 살펴야 한다.
• 가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등을 확인하고 임대차관계는 계약기관과 임차금 등을 분명하게 파악해야 한다.
• 다음의 경우에는 그 사실을 확인할 필요가 있다.
  • - 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우
  • - 상속의 경우 정당한 상속 여부
  • - 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지 여부
  • - 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가지고 있는지의 여부

인터넷 등기소

토지대장, 임야대장, 지적도 등을 통한 확인사항

• 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인한다.
• 현장답사를 통해 확인하는 것은 매우 중요하다.
• 토지의 경우 지적도를 지참하여 현장에 가서 현황과 지세, 지형, 도로의 폭, 포장유무, 출입여부 등을 확인하여야 하며 상린 관계도 중요하므로 인접토지와의 도로관계, 경계등을 명확하게 파악해야 한다.
• 건물의 경우 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인해야 한다.

토지대장열람

공법상 제한사항과 거래 규제사항의 확인

• 토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 한다.
• 지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인이 필요하다.

토지이용계획확인서

계약시 유의사항

중개업자를 통해 계약할 시에 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인 설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.

계약시 확인할 사항

• 중개대상물건확인설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인여부 확인
• 본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인
• 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인
• 소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인

계약서 내용 중 확인사항

• 계약당사자의 인적사항
• 매매금액 지급 방법
• 계약위반시 배상문제
• 매매금액
• 매매부동산의 인도 방법
• 계약 년월일 등

인터넷 등기소

대금지급시 유의사항

1. ① 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받는다.
2. ② 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한번 떼어 내용을 확인한다. 중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문이다.
3. ③ 저당권,임차권,전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인한다.
4. ④ 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인한다.
5. ⑤ 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에 거래 당사자는 아래의 사항을 준비한다.
   • 가) 매수인 : 잔금과 인감 도장, 주민등록등본 1통
   • 나) 매도인 : 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통),인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 해당거래 부동산의 열쇠(주택,사무실,상가 등)
   • 다) 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가 확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서
6. ⑥ 부동산 중개업자에게 중개 수수료를 지불한다.
7. ⑦ 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기절차를 마쳐야 한다. 60일 이내에 등기 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 한다.
8. ⑧ 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기부등본을 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인한다.

인터넷 등기소

해약 및 해약금

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지 이다

1. ① '이러이러한 경우엔 계약을 해제 할 수 있다' 라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
2. ② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
3. ③ 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약 사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능하다.
4. ④ 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보조금, 계약금등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주한다.

중개수수료

부동산 중개수수료 요율표(서울특별시 기준)

아래의 내용은 개정법에 의한 시.도. 조례개정시 변경될 수 있습니다.

주택이 있는 토지는 주택에 준함

• 위 금액은 거래가 성립되었을 경우 거래자 쌍방이 각각 지불해야 할 금액이며, 중개물건의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(제증명 수수료 및 여비)는 매도, 임대, 기타 권리를 취득·이전하고자 하는 중개의뢰인이 부담합니다.
• 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되 산출된 금액이 요율표에 정해진 한도액을 초과하는 경우는 한도액 범위내에서만 받을 수 있습니다.
• 임대차중 월세의 경우 거래가액은 [월세보증금 + (월차임 X 100)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다. 단, 이때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우에는 [월세보증금 + (월차임 X 70)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다.

부동산 양도 신고절차

01. 소득대비 적정한 대출한도

• 계약체결후 60일(주택거래신고지역내 공동주택은 15일) 이내 시·군·구청장에게 실거래가 신고
• 실거래가 신고는 인터넷(부동산거래관리시스템)을 이용해도 가능
• 시·군·구청장은 신고인에게 거래신고필증을 교부

* 실거래가 신고내역은 국세청으로 통보됨

02. 등기신청(등기소)

• 잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증과 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 갖춰 소재지 관할 등기소에 신청

* 매수인은 등기신청 이전까지 등록세 신고납부

03. 실거래가 부동산 등기부 기재

• 등기소에서는 거래신고필증(매매목록)에 기재된 거래가액을 부동산 등기부의 갑구 권리자 및 기타 사항란에 기재

* 등기부기재가액 자료는 국세청으로 통보됨

04. 양도소득세 신고(세무서)

• 양도인은 양도 및 취득당시의 계약서 사본 및 기타 필요경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세 신고

* 예정신고 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내 (예정신고 납부하면 납부할 세액의 20% 세액공제)

등기이전 절차

01. 등기소에서 서류 챙기기

1. 등기소 또는 대법원인터넷 등기소를 통한 서류 취득 : 소유권 이전등기신청서, 위임장
(대법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운 받아 출력하면 됨 www.iros.go.kr)

02. 구비서류 챙기기

1. 매도인에게 받을 서류

1. ① 등기필증(등기권리증)
2. ② 위임장 1부 양식 : 잔금 치를 때 위임장에 매도인 인감도장을 받을 것(인터넷 등기소 출력)
3. ③ 부동산 매도용 인감 증명서 : 최근 발행된 증명서, 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호가 기재되어야 함
4. ④ 매도인 주민등록 초본 1통 : 주소이력 포함

2. 매수인이 챙길 것들

1. ① 매매계약서 원본 1부, 사본 1부
2. ② 주민등록 등(초)본 1부
3. ③ 주민등록증
4. ④ 도장

3. 부동산에서 받을 서류

1. ① 부동산거래신고필증, 매매계약서 원본
2. ② 등기부등본 : 권리분석과 신청서의 부동산 표시, 고유번호 등 기재 시 필요

03. 구청에서 발급 받을 것들

1. ① 토지대장 1부
2. ② 건축물대장 1부 (총괄표제부, 표제부, 전유부) : 전자민원 http://www.egov.go.kr에서 인터넷발급해도 됨 주의할 점은 매도인의 이름으로 잘 정리되어 있는지 확인해야 함

04. 취득세와 등록세 자진 신고하기

구청 세무과를 통해 납부서류 취득 및 납부
사전 준비서류 : 계약서 사본, 부동산 거래신고필증

1. ① 취득세 고지서 : 1달 이내에 납부하면 됨
2. ② 등록세 고지서
   • - 등기신청을 하려면 즉시 납부 하여야 함
   • - 관할 구청에 미리 등록세 납부가 가능한 카드 문의 후 세무과에서 카드 납부 가능

소유권이전등기 신청서의 채권매입액 적힌 곳의 좌측에 등록세영수필확인서 부착

05. 검인 계약서에 확인도장 받기

1. ① 계약서 상에 존재하는 매도인, 매수인, 부동산 중개인 등의 확인 도장을 받음
2. ② 신청서의 장과 장 사이에는 신청인 도장으로 간인
3. ③ 신청인이 매수인일 경우 매수인 도장, 대리인일 경우 대리인 도장으로 간인
4. ④ 부동산 표시란이 ‘별지’로 나올 경우에는 별지와 신청서 사이에도 간인

06. 등기소에 서류 제출하기

1. ① 등기권리증
2. ② 소유권 이전등기 신청서 작성
   • - 등록세 납부사항 기재 확인 (영수증 지참)
   • - 국민주택채권매입현황기재 확인(국민주택채권거래영수증 지참)
3. ③ 매매계약서 원본과 사본
4. ④ 부동산거래계약신고필증
5. ⑤ 토지대장 1부
6. ⑥ 건축물대장 1부
7. ⑦ 개별공시지가확인서
8. ⑧ 매도인 인감증명서
9. ⑨ 매도인 주민등록초본
10. ⑩ 매수인 주민등록등본
11. ⑪ 위임장(매수인 본인이 신청하지 아니하고 가족이 할 경우)
12. ⑫ 가족관계부(신청이 매수인의 가족일 경우 가족관계부와 신분증)
13. ⑬ 수입인지 150,000원(매매계약서 뒷면에 검증용 수입인지 붙임)
14. ⑭ 등기수입증지 14,000원