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홈 > 분양지식 > 부동산거래절차
  • 주택선정

    일반주택을 선정하실 경우에는 주택 유형, 지역, 가격을 자세히 살펴보셔야 합니다.

    • 주택유형
      선정

      아파트,단독주택,연립주택, 다세대 주택 등 선호하는 주택 유형을 결정합니다.

    • 평형
      선정

      가족구성원이 사용할 수 있는 주택규모 및 방의 갯수를 고려하여 선정합니다.

    • 지역
      선정

      직장 출퇴근 거리, 자녀교육, 생활편의시설, 주변 자연환경 등 4가지 항목과 발전 가능성을 따져 보고 선정합니다.

    • 가격
      선정

      현재 보유 자금과 월 상환 가능한 융자금을 고려하여 선택합니다.

  • 자금준비

    대출을 받을 경우에는 저렴한 이자와 본인의 결재능력 등을 고려해서 선택하셔야 합니다.

    01.소득대비 적정한 대출한도

    소득대비 적정한 대출한도의 기준

    • - 매월 원리금부담액이 저축가능금액(=소득-지출)을 초과하지 않는 범위에서 대출한도를 결정하는 것이 바람직 함
    • - 외국의 경우 본인 소득의 3~4배 또는 가족 소득의 2배 수준을 적정한 대출한도로 파악
    • - 국내에서는 특별한 기준이 없으나 연간 상환해야 할 원금과 이자의 합계액이 연소득의 40% 정도를 적정한 수준으로 판단

    02. 적합한 대출을 선택하는 방법

    주택담보대출 관련 정보 확인 방법

    • - 은행연합회 홈페이지의 ‘주택담보대출 상품 비교표’를 통해 상품정보 비교
    • - 금융감독원 및 각 은행 인터넷 홈페이지의 ‘주택담보대출 계산기’를 통해 대출금액, 약정기간 및 상환방식에 따른 원리금 확인

    주택담보대출 신청 절차 별 검토 사항

    금융소비자 본인의 조건파악
    - 필요한 대출금액
    - 필요시기(대출금 사용기간)
    - 본인 및 배우자의 소득규모파악
    금융기관별 대출상품 비교
    - 비교공시제도, 체크리스트 금리계산기 등을 통한 상품비교
    - 금리, 상환방법 등 상품별 특징 파악
    대출 상담 및 신청
    - 준비서류, 부대비용 등 파악
    - 선택한 금융기관 내점/대출약정
    - 대출금 수령

    03. 대출 상담 시 유의사항

    적법한 금융기관의 선택

    • - 관련규정을 초과하는 높은 대출한도를 제시하는 광고 등은 높은 대출금리를 요구하는 사 금융업체 이거나 아파트 담보대출 관련 규정을 위반한 편법대출의 가능성이 있으니 주의해야 함

    자격 있는 상담자와의 선택

    • - 대출상담은 금융기관의 정식직원 또는 허가된 대출 상담사와 하는 것이 안전함
    • - 대출 권유 시 권유자의 명함 등을 통해 금융기관에 소속된 상담자 여부 확인

    04. 주택담보대출 상품 종류

    구분 대출종류
    거래방식
    • 개별대출 : 일반적인 주택담보대출의 운용 현태로 상환된 대출금은 다시 사용할 수 없음
    • 한도대출 : 고객과 여신한도를 약정하고 약정한 금액 범위 내에서 자유롭게 입출금이 가능함
    기간
    • 단기대출 : 금융기관 마다 구분하는 기준이 다를 수 있으나 통상 약정기간이 10년 이내인 대출
    • 장기대출 : 통상 약정기간이 10년을 초과하는 대출
    상환방식
    • 만기일시상환 : 약정기간 중 이자만 부담하다 만기일에 전액 상환하는 대출
    • 원금균등분할상환 : 대출금을 약정기간(월)으로 균등하게 나누어 매달 상환
    • 원리금균등분할상환 : 대출금 원금과 이자 총액을 약정기간(월)으로 균등하게 나누어 매달 상환
    • 원리금균등분할상환(만기지정상환액 상환) : 대출금의 일부를 약정기간(월)으로 나누어 상환하고 나머지를 만기에 일시상환
    취급기관
    • 은행대출 : 은행에서 개발하여 판매하는 은행고유의 주택담보대출
    • 주택금융공사 모기지론 : 한국주택금융공사와 은행간 기본협약을 맺고 은행에서 취급을 대행하는 모기지론
  • 비교평가항목

    조회된 각종 매물정보는 다음과 같은 지표와 평가표를 기초로 하여 목적에 최대한 근접한 물건을 선택할 수 있도록 서비스합니다.

    분류 체크리스트
    사전준비
    • 투자목적이 분명해야 한다
    • 본인의 사정이나 여건을 정확히 진단한다
    건설업체
    • 시행사 및 시공사를 객관적으로 평가한다
    가격
    • 해당지역의 시세를 정확히 파악한다
    주변환경
    • 교통이 편리해야 한다
    • 자녀의 나이에 맞는 교육시설이 있는지 확인한다
    • 가까운 곳에 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어야 한다
    • 도움받을 수 있는 사람이 근처에 살고 있으면 좋다
    • 주변지역의 범죄율, 치안상태 등을 파악한다
    • 단지주변에 오염 발생원이 없어야한다
    단지여건 및 규모
    • 대단지 아파트가 좋다
    • 녹지공간이 충분히 확보된 곳이 주거가치가 높다
    • 평형별 가구수, 향과 층, 라인배치, 용적률, 현관구조 등을 확인한다
    • 가구당 주차면적이 넓으면 편리하다
    주거공간 및 내부시설
    • 공간이 효율적, 기능적으로 잘 설계되어 있어야 한다
    • 첨단시설과 설비가 잘 갖춰져 있어야 한다
    • 부실여부를 점검한다
    투자가치 및 장래발전
    • 도로여건이 좋고, 조망권이 우수한 아파트가 투자가치가 높다
    • 대단지 역세권 아파트가 투자가치가 높다
    • 장래 발전 가능성을 보고 투자한다
    주변환경
    • 모델하우스보다 실제 현장을 탐방한다
    • 심리적 요인보다는 과학적으로 분석한다
    • 관리비가 저렴하여야 한다
  • 현장방문

    보다 정확한 물건을 선택하기 위해서 반드시 현장방문을 수행하고 아래와 같은 사항들을 체크하도록 합니다.

    체크사항

    소방

    소화전이 있는지, 어느 위치에 놓여 있는지, 몇개 있는지, 비상구가 있는지 확인!

    쓰레기처리

    쓰레기 처리방식과 처리위치를 확인한다. 쓰레기 처리 위치에 너무 가까운 곳은 악취와 벌레등의 문제가 없는지를 확인한다

    혐오시설

    주변에 혐오시설은 없는지, 아이들 교육에 유해한 시설이 있는지 확인한다.

    누수문제

    천정과 벽면, 구석진 곳 그리고 장판 아래에 물이 흐른 자국, 습기로 인한 곰팡이 등을 확인하고, 아랫집으로 물이 새는지도 점검함다, 집안 전체를 꼼꼼히 확인!

    붙박이 용품

    붙박이장, 싱크대, 세면대, 욕조, 선반, 신발장 등 각종 붙박이용품의 부착상태와 변색, 구조변화상태등을 고려하여 수리를 할 것인지, 교체를 할 것인지 정한다.

    배수관 및 하수도 위치

    싱크대나 화장실 바닥의 배수관 물 빠짐이 확실한지, 냄새가 역류하여 악취가 발생하지 않는지 등을 확인한다. 또한 베란다의 배수시설과 세탁실의 위치와 배수관계도 꼼꼼히 점검해야 한다.

    수도꼭지 위치와 작동여부

    물이 새거나 나오지 않는 곳이 있는지, 또 베란다나 다용도실에 수도꼭지 등이 연결되어 있는지 확인한다.

    보일러 작동 여부와 설치년도 확인

    한번 고장 나면 수리비용이 만만치 않은 보일러!! 방안 전체의 난방이 확실한지, 온수는 잘 나오고, 소음은 없는지 확인한다. 대개 보일러의 수명은 5~6년 정도이므로, 설치년도를 확인해 교체시기를 점검하는 것이 필요하다.

    전등, 콘센트

    집집마다 조금씩 다른 전압은 110V, 220V로 구분된다. 전압이 다른 집으로 이사할 경우에는 각 가전 제품의 전압을 교체하여 누전 등의 사고를 미연에 방지하도록 한다.

    문, 창, 망

    문과 창은 자주 사용되는 만큼 쉽게 하자가 발생할 수 있다. 현관문의 잠금장치와 나무로 된 창틀의 뒤틀림으로 열고 닫는데 문제가 없는지, 방범샤시를 했는지, 소음과 방한을 위해 이중창을 했는지, 각 창마다 방충망은 되어 있는지 등을 확인한다.

  • 계약 전 확인사항

    물건을 계약하기 전에는 다시 한번 꼼꼼하게 물건을 확인하는 과정이 필요합니다.
    또한 물건에 대한 계약당사자의 사실관계, 권리관계 등을 재차 확인하기 위해 등기부 등본의 조회와 물건의 유형에 따른 유의사항 등을 참고합니다.

    등기부상의 확인사항

    • 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 교부받아 소유자를 확인한다.
    • 등기부 기재사항은 공신력은 인정되지 않으나 진실한 것이라고 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각 할 수 있다.
    • 등기부상의 권리사항을 꼼꼼히 살펴야 한다.
    • 가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등을 확인하고 임대차관계는 계약기관과 임차금 등을 분명하게 파악해야 한다.
    • 다음의 경우에는 그 사실을 확인할 필요가 있다.
      • - 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우
      • - 상속의 경우 정당한 상속 여부
      • - 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지 여부
      • - 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가지고 있는지의 여부

    인터넷 등기소

    토지대장, 임야대장, 지적도 등을 통한 확인사항

    • 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인한다.
    • 현장답사를 통해 확인하는 것은 매우 중요하다.
    • 토지의 경우 지적도를 지참하여 현장에 가서 현황과 지세, 지형, 도로의 폭, 포장유무, 출입여부 등을 확인하여야 하며 상린 관계도 중요하므로 인접토지와의 도로관계, 경계등을 명확하게 파악해야 한다.
    • 건물의 경우 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인해야 한다.

    토지대장열람

    공법상 제한사항과 거래 규제사항의 확인

    • 토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 한다.
    • 지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인이 필요하다.

    토지이용계획확인서

  • 계약단계

    계약단계에서는 보다 신중하게 검토할 사항으로 물건의 소유주, 등기부등본의 재차 확인,
    매매금액 및 계약 위반에 따른 배상문제, 계약기간 등의 보다 세밀한 사항들에 유의해야 합니다.

    계약시 유의사항

    중개업자를 통해 계약할 시에 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인 설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.

    계약시 확인할 사항

    • 중개대상물건확인설명서, 등기부등본, 계약상대방의 본인여부 확인
    • 본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인
    • 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인
    • 소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인

    계약서 내용 중 확인사항

    • 계약당사자의 인적사항
    • 매매금액 지급 방법
    • 계약위반시 배상문제
    • 매매금액
    • 매매부동산의 인도 방법
    • 계약 년월일 등

    인터넷 등기소

  • 계약서 작성 요령

    계약서 작성시 아래 사항들을 검토 후 작성해야 합니다.

    매매계약서 작성요령

    1. ① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
    2. ② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
    3. ③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우 에는 [뒷면참조],[별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재한다.
    4. ④ 금액에 아라비아숫자를 적지 말고 한문 등으로 적되 여백을 두지 말고 옆에 붙여서 적는다.
    5. ⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당 없다는 표시를 하여야 한다.
    6. ⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
    7. ⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
    8. ⑧ 계약서는 계약자유의의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제 집행을 할 수 있다.
    9. ⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.
    10. ⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명 날인하고 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
    11. ⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장을 찍게 하여야 한다.

    매매계약 시 준비서류

    준비사항

    준비사항 정보
    매도인 등기권리증,부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통,(등기부 등본과 주소가 다른경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타서류
    매수인 주민등록등본 1통, 도장, 잔금
    중개업자 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서 등

    계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 사항

    • 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
    • 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
    • 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
    • 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
    • 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
  • 대금지급

    중도금이나 잔금 지급시 아래의 유의사항을 확인합니다.

    대금지급시 유의사항

    1. ① 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 주고 받는다.
    2. ② 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기부등본을 다시 한번 떼어 내용을 확인한다. 중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문이다.
    3. ③ 저당권,임차권,전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인한다.
    4. ④ 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인한다.
    5. ⑤ 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에 거래 당사자는 아래의 사항을 준비한다.
      • 가) 매수인 : 잔금과 인감 도장, 주민등록등본 1통
      • 나) 매도인 : 등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통),인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 해당거래 부동산의 열쇠(주택,사무실,상가 등)
      • 다) 중개업자 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가 확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서
    6. ⑥ 부동산 중개업자에게 중개 수수료를 지불한다.
    7. ⑦ 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 위와 같은 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기절차를 마쳐야 한다. 60일 이내에 등기 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 한다.
    8. ⑧ 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기부등본을 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 그 내용을 다시 한번 확인한다.

    인터넷 등기소

    해약 및 해약금

    일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다.
    하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

    계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지 이다

    1. ① '이러이러한 경우엔 계약을 해제 할 수 있다' 라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
    2. ② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
    3. ③ 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약 사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능하다.
    4. ④ 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보조금, 계약금등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주한다.

    중개수수료

    부동산 중개수수료 요율표(서울특별시 기준)

    아래의 내용은 개정법에 의한 시.도. 조례개정시 변경될 수 있습니다.

    거래내용 거래금액 상한요율 한도액 중개수수료 요율 결정 거래금액 산정
    매매교환 5천만원 미만 1천분의 6 25만원 ⊙ 중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 결정
    (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)
    ⊙매매 : 매매가격
    ⊙교환 : 교환대상 중 가격이 큰 중개대상물 가격
    5천만원 이상~2억원 미만 1천분의 5 80만원
    2억원 이상~6억원 미만 1천분의 4 없음
    6억원 이상~9억원 미만 1천분의 5 없음
    9억원 이상 1천분의( )이내에서 협의 ⊙ 상한요율 1천분의 9 이내에서 개업공인 중개사가 정한 좌측의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 요율 결정함.
    임대차 등 5천만원 미만 1천분의 5 20만원 ⊙ 중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 결정
    (단, 이때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)
    ⊙전세 : 전세금
    ⊙월세 : 보증금+ (월차임액×100). 단, 이때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우:보증금+ (월 차임액 × 70)
    5천만원 이상~1억원 미만 1천분의 4 30만원
    1억원 이상~3억원 미만 1천분의 3 없음
    3억원 이상~6억원 미만 1천분의4 없음
    6억원 이상 1천분의( )이내에서 협의 ⊙ 상한요율 1천분의 8 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 요율 결정함.
    ※ 분양권의 거래금액 계산 : [거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄] × 상한요율

    주택이 있는 토지는 주택에 준함

    • 위 금액은 거래가 성립되었을 경우 거래자 쌍방이 각각 지불해야 할 금액이며, 중개물건의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비(제증명 수수료 및 여비)는 매도, 임대, 기타 권리를 취득·이전하고자 하는 중개의뢰인이 부담합니다.
    • 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되 산출된 금액이 요율표에 정해진 한도액을 초과하는 경우는 한도액 범위내에서만 받을 수 있습니다.
    • 임대차중 월세의 경우 거래가액은 [월세보증금 + (월차임 X 100)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다. 단, 이때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우에는 [월세보증금 + (월차임 X 70)]로 산출된 금액을 기준으로 합니다.
  • 소유권이전등기

    잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감 증명서 등 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다.

    부동산 양도 신고절차

    01. 소득대비 적정한 대출한도

    • 계약체결후 60일(주택거래신고지역내 공동주택은 15일) 이내 시·군·구청장에게 실거래가 신고
    • 실거래가 신고는 인터넷(부동산거래관리시스템)을 이용해도 가능
    • 시·군·구청장은 신고인에게 거래신고필증을 교부

    * 실거래가 신고내역은 국세청으로 통보됨

    02. 등기신청(등기소)

    • 잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증과 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 갖춰 소재지 관할 등기소에 신청

    * 매수인은 등기신청 이전까지 등록세 신고납부

    03. 실거래가 부동산 등기부 기재

    • 등기소에서는 거래신고필증(매매목록)에 기재된 거래가액을 부동산 등기부의 갑구 권리자 및 기타 사항란에 기재

    * 등기부기재가액 자료는 국세청으로 통보됨

    04. 양도소득세 신고(세무서)

    • 양도인은 양도 및 취득당시의 계약서 사본 및 기타 필요경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세 신고

    * 예정신고 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내 (예정신고 납부하면 납부할 세액의 20% 세액공제)

    등기이전 절차

    01. 등기소에서 서류 챙기기

    1. 등기소 또는 대법원인터넷 등기소를 통한 서류 취득 : 소유권 이전등기신청서, 위임장
    (대법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운 받아 출력하면 됨 www.iros.go.kr)

    02. 구비서류 챙기기

    1. 매도인에게 받을 서류

    1. ① 등기필증(등기권리증)
    2. ② 위임장 1부 양식 : 잔금 치를 때 위임장에 매도인 인감도장을 받을 것(인터넷 등기소 출력)
    3. ③ 부동산 매도용 인감 증명서 : 최근 발행된 증명서, 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호가 기재되어야 함
    4. ④ 매도인 주민등록 초본 1통 : 주소이력 포함

    2. 매수인이 챙길 것들

    1. ① 매매계약서 원본 1부, 사본 1부
    2. ② 주민등록 등(초)본 1부
    3. ③ 주민등록증
    4. ④ 도장

    3. 부동산에서 받을 서류

    1. ① 부동산거래신고필증, 매매계약서 원본
    2. ② 등기부등본 : 권리분석과 신청서의 부동산 표시, 고유번호 등 기재 시 필요

    03. 구청에서 발급 받을 것들

    1. ① 토지대장 1부
    2. ② 건축물대장 1부 (총괄표제부, 표제부, 전유부) : 전자민원 http://www.egov.go.kr에서 인터넷발급해도 됨 주의할 점은 매도인의 이름으로 잘 정리되어 있는지 확인해야 함

    04. 취득세와 등록세 자진 신고하기

    구청 세무과를 통해 납부서류 취득 및 납부
    사전 준비서류 : 계약서 사본, 부동산 거래신고필증

    1. ① 취득세 고지서 : 1달 이내에 납부하면 됨
    2. ② 등록세 고지서
      • - 등기신청을 하려면 즉시 납부 하여야 함
      • - 관할 구청에 미리 등록세 납부가 가능한 카드 문의 후 세무과에서 카드 납부 가능

    소유권이전등기 신청서의 채권매입액 적힌 곳의 좌측에 등록세영수필확인서 부착

    05. 검인 계약서에 확인도장 받기

    1. ① 계약서 상에 존재하는 매도인, 매수인, 부동산 중개인 등의 확인 도장을 받음
    2. ② 신청서의 장과 장 사이에는 신청인 도장으로 간인
    3. ③ 신청인이 매수인일 경우 매수인 도장, 대리인일 경우 대리인 도장으로 간인
    4. ④ 부동산 표시란이 ‘별지’로 나올 경우에는 별지와 신청서 사이에도 간인

    06. 등기소에 서류 제출하기

    1. ① 등기권리증
    2. ② 소유권 이전등기 신청서 작성
      • - 등록세 납부사항 기재 확인 (영수증 지참)
      • - 국민주택채권매입현황기재 확인(국민주택채권거래영수증 지참)
    3. ③ 매매계약서 원본과 사본
    4. ④ 부동산거래계약신고필증
    5. ⑤ 토지대장 1부
    6. ⑥ 건축물대장 1부
    7. ⑦ 개별공시지가확인서
    8. ⑧ 매도인 인감증명서
    9. ⑨ 매도인 주민등록초본
    10. ⑩ 매수인 주민등록등본
    11. ⑪ 위임장(매수인 본인이 신청하지 아니하고 가족이 할 경우)
    12. ⑫ 가족관계부(신청이 매수인의 가족일 경우 가족관계부와 신분증)
    13. ⑬ 수입인지 150,000원(매매계약서 뒷면에 검증용 수입인지 붙임)
    14. ⑭ 등기수입증지 14,000원
  • 세금납부

    취득세, 등록세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 과세 기준을 살펴볼 수 있습니다.

    과세대상

    토지와 건물, 부동산에 대한 권리(지상권, 전세권, 등기된 임차권, 분양권 등), 점포임차권, 영업권 등

    양도 또는 취득시기

    일반적 거래 대금청산일(잔금지급약정일, 등기접수일), 소유권이전 등기 접수일중 빠른 날
    특수한
    거래
    장기할부 매매 소유권이전 등기일.인도일.사용수익일 중 빠른 날
    상속 상속개시일
    증여 증여 받은 날
    신축건물 준공검사 필증 교부일, 가사용 승인일
    분양권 당첨일
    양도/양수 대금청산일
    경매취득 경매대금 완납한 날

    납세지

    해당물건의 소재지 관할 세무서

    양도소득세 계산

    • 양도차익 = 양도가액 - (취득가액+필요경비)
    • 과세표준 = 양도차익 - (장기보유특별공제+양도소득기본공제 연250만원)
    • 산출세액 =과세표준 X 세율

    ※ 2006년부터 1세대 2주택, 비사업용 토지는 실거래가로 과세(2007년부터는 모든 부동산)

    세율 및 세액

    연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율을 적용합니다.

    자산구분 보유기간 과세표준 세율(2010년 이후) 누진공제
    토지/건물
    부동산에 관한 권리
    2년이상
    (누진세율적용)
    1.2천만원 이하 6% 0원
    4.6천만원 이하 16%(15%) 120만원
    8.8천만원 이하 25%(24%) 534만원
    8.8천만원 초과 35%(33%) 1,414만원
    1년 이상 2년 미만 40%
    1년 미만 50%
    1세대2주택자 50%(2010년까지 양도하는 경우 누진세율)
    1세대3주택자 60%(2010년까지 양도하는 경우 누진세율)
    비사업용토지 60%(2010년까지 양도하는 경우 누진세율)
    기타자산(보유기간 무관) 누진세율
    미등기자산(보유기간 무관) 70%

    장기보유 특별 공제액

    3년이상 보유한 토지 또는 건물을 양도한 경우 일정금액을 공제

    1. ① 보유기간이 3년이상 5년 미만인 경우:양도차익의 10/100
    2. ② 보유기간이 5년이상 10년미만인 경우:양도차익의 15/100
    3. ③ 보유기간이 10년이상인 경우:양도차익의 30/100
    4. ④ 1세대 1주택 중 보유기간이 15년 이상인 경우 : 양도차액의 45/100(2006년 시행)
    5. ⑤ 1세대 2주택 보유자가 주택을 양도하는 경우 50% 세율로 양도세 과세, 장기보유특별공제 배제(2007년)

    양도소득 기본 공제

    공제액은 연 250만원이며 미등기 양도자산은 제외됨

    양도소득 비과세

    거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(고급주택 제외)을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이면 양도소득세가 비과세됨.

    • - 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우
    • - 공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우
    • - 국외이주 등 기타 사유로 당해 주택을 3년이상 보유하지 못하게 되는 경우
    • - 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학/질병/요양/근무상의 형편 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

    세무사 상담 사례

  • 이사체크리스트

    이사전, 이사시, 이사후 체크사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

    이사 30일 전 이사 일정이 정해지면 허가업소 가운데 이사 대행업체를 선정하여 예약한다.
    이사 20일 전 포장이사 또는 보통이사를 택해 이삿짐업체와 계약, 포장이사를 이용할 때에는 표준계약서를 받아둔다.
    이사 10일전
    • 고층아파트 이사시 관리사무소에 곤도라나 엘리베이터 이용을 예약한다.
    • 각종 통장과 신용카드 주소변경
    • 우체국에 주소이전 신고, 전화이전 신청(각국의0000번)
    • 수도료 전기료 등 공과금 및 아파트관리비 납부
    • 신문 우유등 배달중지 요청
    이사 2~4 일전
    • 이사갈 집을 방문해 도면을 그려온다. 이때 전기콘센트의 위치를 반드시 표기해야 한다.
    • 이사갈 집의 청소 및 변기 욕조상태를 살펴 필요하면 미리 도배공이나 청소원과 계약해 둔다.
    • 전입신고는 이사 후 14일 이내에 하도록 되어 있으나, 이사 전 미리 동사무소에 하는 편이 좋다.
    • (가족 중 성년인 사람의 주민등록증, 운전면허증, 자동차등록증, 지역의료보험증 지참)
    • 공인인증서를 소유한 민원인은 전자민원 G4C에 접속하여 "전입신고"를 검색한 후 전입신고 신청을 하면 된다.
      (전자민원 G4C 사이트 : www.minwon.go.kr)
    • 전출신고 및 예비군 민방위 전입신고는 자동으로 처리된다.
    이사 하루 전 냉장고의 남은 음식처리, 에어컨, 위성안테나 분리 및 재설치 귀중품 보관 도시가스 신고 등의 최종점검을 한다.
    이사당일
    • 출발전 빼놓은 물건이 없는지 확인
    • 이사업자와 미팅
    • 이삿짐 반출확인
    • 전기, 가스, 수도 잠그기 및 요금정산
    • 이사요금 정산
    새집에서
    • 이삿짐 반입확인
    • 전기, 가스, 수도 열기
    이사 뒤
    • 장롱, 피아노등 무거운 물품의 위치변경등의 서비스를 받을 수 있다.
    • 전화개통시험, 에어컨 및 안테나 가전제품등 설치
    • 초등학생 자녀는 새 거주지의 동사무소에서 [취학아동 전입통지서]를 받아 해당학교로 찾아가 전학시킨다.
    • 중학생은 전학용재학증명서를 떼어 해당 교육청에 제출해 학교를 배정받아 전학시킨다.
    • 고등학생은 이사한 주소의 주민등록등본을 떼어 교육청에 제출해 학교를 배정받아 전학시킨다.
    • 주택임대차 계약 확정일자를 받는다.(동사무소)