홈 > 분양지식 > 부동산거래절차일반주택을 선정하실 경우에는 주택 유형, 지역, 가격을 자세히 살펴보셔야 합니다.
주택유형
선정
아파트,단독주택,연립주택, 다세대 주택 등 선호하는 주택 유형을 결정합니다.
평형
선정
가족구성원이 사용할 수 있는 주택규모 및 방의 갯수를 고려하여 선정합니다.
지역
선정
직장 출퇴근 거리, 자녀교육, 생활편의시설, 주변 자연환경 등 4가지 항목과 발전 가능성을 따져 보고 선정합니다.
가격
선정
현재 보유 자금과 월 상환 가능한 융자금을 고려하여 선택합니다.
대출을 받을 경우에는 저렴한 이자와 본인의 결재능력 등을 고려해서 선택하셔야 합니다.
소득대비 적정한 대출한도의 기준
주택담보대출 관련 정보 확인 방법
주택담보대출 신청 절차 별 검토 사항
적법한 금융기관의 선택
자격 있는 상담자와의 선택
| 구분 | 대출종류 |
|---|---|
| 거래방식 |
|
| 기간 |
|
| 상환방식 |
|
| 취급기관 |
|
조회된 각종 매물정보는 다음과 같은 지표와 평가표를 기초로 하여 목적에 최대한 근접한 물건을 선택할 수 있도록 서비스합니다.
| 분류 | 체크리스트 |
|---|---|
| 사전준비 |
|
| 건설업체 |
|
| 가격 |
|
| 주변환경 |
|
| 단지여건 및 규모 |
|
| 주거공간 및 내부시설 |
|
| 투자가치 및 장래발전 |
|
| 주변환경 |
|
보다 정확한 물건을 선택하기 위해서 반드시 현장방문을 수행하고 아래와 같은 사항들을 체크하도록 합니다.
소방
소화전이 있는지, 어느 위치에 놓여 있는지, 몇개 있는지, 비상구가 있는지 확인!
쓰레기처리
쓰레기 처리방식과 처리위치를 확인한다. 쓰레기 처리 위치에 너무 가까운 곳은 악취와 벌레등의 문제가 없는지를 확인한다
혐오시설
주변에 혐오시설은 없는지, 아이들 교육에 유해한 시설이 있는지 확인한다.
누수문제
천정과 벽면, 구석진 곳 그리고 장판 아래에 물이 흐른 자국, 습기로 인한 곰팡이 등을 확인하고, 아랫집으로 물이 새는지도 점검함다, 집안 전체를 꼼꼼히 확인!
붙박이 용품
붙박이장, 싱크대, 세면대, 욕조, 선반, 신발장 등 각종 붙박이용품의 부착상태와 변색, 구조변화상태등을 고려하여 수리를 할 것인지, 교체를 할 것인지 정한다.
배수관 및 하수도 위치
싱크대나 화장실 바닥의 배수관 물 빠짐이 확실한지, 냄새가 역류하여 악취가 발생하지 않는지 등을 확인한다. 또한 베란다의 배수시설과 세탁실의 위치와 배수관계도 꼼꼼히 점검해야 한다.
수도꼭지 위치와 작동여부
물이 새거나 나오지 않는 곳이 있는지, 또 베란다나 다용도실에 수도꼭지 등이 연결되어 있는지 확인한다.
보일러 작동 여부와 설치년도 확인
한번 고장 나면 수리비용이 만만치 않은 보일러!! 방안 전체의 난방이 확실한지, 온수는 잘 나오고, 소음은 없는지 확인한다. 대개 보일러의 수명은 5~6년 정도이므로, 설치년도를 확인해 교체시기를 점검하는 것이 필요하다.
전등, 콘센트
집집마다 조금씩 다른 전압은 110V, 220V로 구분된다. 전압이 다른 집으로 이사할 경우에는 각 가전 제품의 전압을 교체하여 누전 등의 사고를 미연에 방지하도록 한다.
문, 창, 망
문과 창은 자주 사용되는 만큼 쉽게 하자가 발생할 수 있다. 현관문의 잠금장치와 나무로 된 창틀의 뒤틀림으로 열고 닫는데 문제가 없는지, 방범샤시를 했는지, 소음과 방한을 위해 이중창을 했는지, 각 창마다 방충망은 되어 있는지 등을 확인한다.
물건을 계약하기 전에는 다시 한번 꼼꼼하게 물건을 확인하는 과정이 필요합니다.
또한 물건에 대한 계약당사자의 사실관계, 권리관계 등을 재차 확인하기 위해 등기부 등본의 조회와 물건의 유형에 따른 유의사항 등을 참고합니다.
계약단계에서는 보다 신중하게 검토할 사항으로 물건의 소유주, 등기부등본의 재차 확인,
매매금액 및 계약 위반에 따른 배상문제, 계약기간 등의 보다 세밀한 사항들에 유의해야 합니다.
중개업자를 통해 계약할 시에 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인 설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서 작성시 아래 사항들을 검토 후 작성해야 합니다.
준비사항
| 매도인 | 등기권리증,부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통,(등기부 등본과 주소가 다른경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증, 부동산 인도를 위한 열쇠, 기타서류 |
|---|---|
| 매수인 | 주민등록등본 1통, 도장, 잔금 |
| 중개업자 | 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원, 중개대상물건확인설명서, 검인계약서 등 |
확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 경락으로 임차권이 소멸하여 경락인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.
중도금이나 잔금 지급시 아래의 유의사항을 확인합니다.
일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.
계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지 이다
부동산 중개수수료 요율표(서울특별시 기준)
아래의 내용은 개정법에 의한 시.도. 조례개정시 변경될 수 있습니다.
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 | 중개수수료 요율 결정 | 거래금액 산정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 매매교환 | 5천만원 미만 | 1천분의 6 | 25만원 | ⊙ 중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 결정 (단, 이 때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음) |
⊙매매 : 매매가격 ⊙교환 : 교환대상 중 가격이 큰 중개대상물 가격 |
| 5천만원 이상~2억원 미만 | 1천분의 5 | 80만원 | |||
| 2억원 이상~6억원 미만 | 1천분의 4 | 없음 | |||
| 6억원 이상~9억원 미만 | 1천분의 5 | 없음 | |||
| 9억원 이상 | 1천분의( )이내에서 협의 | ⊙ 상한요율 1천분의 9 이내에서 개업공인 중개사가 정한 좌측의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 요율 결정함. | |||
| 임대차 등 | 5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 | ⊙ 중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 결정 (단, 이때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음) |
⊙전세 : 전세금 ⊙월세 : 보증금+ (월차임액×100). 단, 이때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우:보증금+ (월 차임액 × 70) |
| 5천만원 이상~1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 | |||
| 1억원 이상~3억원 미만 | 1천분의 3 | 없음 | |||
| 3억원 이상~6억원 미만 | 1천분의4 | 없음 | |||
| 6억원 이상 | 1천분의( )이내에서 협의 | ⊙ 상한요율 1천분의 8 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 요율 결정함. | |||
| ※ 분양권의 거래금액 계산 : [거래당시까지 불입한 금액(융자포함)+프리미엄] × 상한요율 | |||||
주택이 있는 토지는 주택에 준함
잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감 증명서 등 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다.
01. 소득대비 적정한 대출한도
* 실거래가 신고내역은 국세청으로 통보됨
02. 등기신청(등기소)
* 매수인은 등기신청 이전까지 등록세 신고납부
03. 실거래가 부동산 등기부 기재
* 등기부기재가액 자료는 국세청으로 통보됨
04. 양도소득세 신고(세무서)
* 예정신고 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내 (예정신고 납부하면 납부할 세액의 20% 세액공제)
01. 등기소에서 서류 챙기기
1. 등기소 또는 대법원인터넷 등기소를 통한 서류 취득 : 소유권 이전등기신청서, 위임장
(대법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운 받아 출력하면 됨 www.iros.go.kr)
02. 구비서류 챙기기
1. 매도인에게 받을 서류
2. 매수인이 챙길 것들
3. 부동산에서 받을 서류
03. 구청에서 발급 받을 것들
04. 취득세와 등록세 자진 신고하기
구청 세무과를 통해 납부서류 취득 및 납부
사전 준비서류 : 계약서 사본, 부동산 거래신고필증
소유권이전등기 신청서의 채권매입액 적힌 곳의 좌측에 등록세영수필확인서 부착
05. 검인 계약서에 확인도장 받기
06. 등기소에 서류 제출하기
취득세, 등록세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 과세 기준을 살펴볼 수 있습니다.
토지와 건물, 부동산에 대한 권리(지상권, 전세권, 등기된 임차권, 분양권 등), 점포임차권, 영업권 등
| 일반적 거래 | 대금청산일(잔금지급약정일, 등기접수일), 소유권이전 등기 접수일중 빠른 날 | |
|---|---|---|
| 특수한 거래 |
장기할부 매매 | 소유권이전 등기일.인도일.사용수익일 중 빠른 날 |
| 상속 | 상속개시일 | |
| 증여 | 증여 받은 날 | |
| 신축건물 | 준공검사 필증 교부일, 가사용 승인일 | |
| 분양권 | 당첨일 | |
| 양도/양수 | 대금청산일 | |
| 경매취득 | 경매대금 완납한 날 | |
해당물건의 소재지 관할 세무서
※ 2006년부터 1세대 2주택, 비사업용 토지는 실거래가로 과세(2007년부터는 모든 부동산)
연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율을 적용합니다.
| 자산구분 | 보유기간 | 과세표준 | 세율(2010년 이후) | 누진공제 |
|---|---|---|---|---|
| 토지/건물 부동산에 관한 권리 |
2년이상 (누진세율적용) |
1.2천만원 이하 | 6% | 0원 |
| 4.6천만원 이하 | 16%(15%) | 120만원 | ||
| 8.8천만원 이하 | 25%(24%) | 534만원 | ||
| 8.8천만원 초과 | 35%(33%) | 1,414만원 | ||
| 1년 이상 2년 미만 | 40% | |||
| 1년 미만 | 50% | |||
| 1세대2주택자 | 50%(2010년까지 양도하는 경우 누진세율) | |||
| 1세대3주택자 | 60%(2010년까지 양도하는 경우 누진세율) | |||
| 비사업용토지 | 60%(2010년까지 양도하는 경우 누진세율) | |||
| 기타자산(보유기간 무관) | 누진세율 | |||
| 미등기자산(보유기간 무관) | 70% | |||
3년이상 보유한 토지 또는 건물을 양도한 경우 일정금액을 공제
공제액은 연 250만원이며 미등기 양도자산은 제외됨
거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(고급주택 제외)을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이면 양도소득세가 비과세됨.
과세대상
합산배제 임대주택
| 구분 | 임대호수 | 임대기간 | 주택규모 | 시가표준액 |
|---|---|---|---|---|
| 건설임대주택 | 2호이상 | 5년 | 전용면적 149m2 이하 | 6억원이하 |
| 매입임대주택 | 5호이상 | 10년 | 국민주택규모이하 | 3억원이하 |
| 기존임대주택 | 2호이상 | 5년 | 국민임대주택규모 이하 | 3억원이하 |
합산배제 기타주택
과세표준
세율 및 세액
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 0.75% | 150만원 |
| 12억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.0% | 450만원 |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 1.5% | 2,950만원 |
| 94억원 초과 | 2.0% | 7,650만원 |
과세대상
납세의무자
과세표준
새율 및 세액
종합합산 과세대상 토지
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 15억원 이하 | 0.75% | 0원 |
| 15억원 초과 ~ 45억원 이하 | 1.5% | 1,125만원 |
| 45억원 초과 | 2.0% | 3,375만원 |
별도합산 과세대상 토지
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 200억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 200억원 초과 ~ 400억원 이하 | 0.6% | 2,000만원 |
| 400억원 초과 | 0.7% | 6,000만원 |
| 승계취득 |
|
|---|---|
| 원시취득 |
|
| 연부취득 |
|
| 지목변경 |
|
| 면세점 | 가산세 | 중가산세 |
|---|---|---|
| 취득가액이 50만원 이하인 때 | 취득후 30일 이내에 신고, 납부하지 않거나 납부세액이 미달한 경우 부족신고의 20%에 해당하는 금액 | 취득일로부터 2년이내에 신고 납부하지 않고 매각 시는 산출세액의 80%에 해당하는 금액 |
| 원인 또는 형태 | 구분 | 과세표준 | 세율 | |
|---|---|---|---|---|
| 무상취득 | 상속취득 | 농지 | 부동산가액 | 3/1,000 |
| 기타 | 부동산가액 | 8/1,000 | ||
| 기타 무상취득 | 비영리 사업자 | 부동산가액 | 8/1,000 | |
| 기타 | 부동산가액 | 15/1,000 | ||
| 유상취득 | 농지 기타 |
부동산가액 | 10/1,000 20/1,000 (개인간 거래시 1&) |
|
| 소유권의 보존 | 일반 | 부동산가액 | 8/1,000 | |
| 경매신청,가압류,가처분,저당권 | 일반 | 채권금액 | 2/1,000 | |
| 지상권,가등기 | 일반 | 부동산가액 | 2/1,000 | |
| 지역권 | 요역지 | 요역지가액 | 2/1,000 | |
| 전세권,임차권 | 일반 | 전세,월임대차금액 | 2/1,000 | |
| 공유,합유 및 총유물의 분할 | 일반 | 분할로 인하여 받는 부동산가액 | 3/1,000 | |
| 신탁재산을 수탁자로부터 수익자에게이전 | 비영일 사업자기 수익자가 될 때 | 부동산가액 | 5/1,000 | |
| 부동산가액 | 10/1,000 | |||
취득 후 30일 이내에 납부하지 않거나 납부세액이 미달한 경우
사실장 소유자(원칙)
보충적 납세의무자(예외)
주택
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만원 이하 | 1/1,000 |
| 6,000만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하 | 6만원+(6,000만원 초과금액의 1.5/1,000) |
| 1억 5천만원 초과 ~ 3억 이하 | 19만 5천원+(1억 5천만원 초과금액의 2.5/1,000) |
| 3억원 초과 | 57만원+(3억원 초과금액의 4/1,000) |
건축물
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 골프장,고급오락장용 건축물 | 과세표준액의 40/1,000 (「수도권정비계획법」제 2조 제1호에 따른 수도권 외의 지역의 골프장은 2009년 12월 31일까지는 과세표준액의 1,000분의 20) |
| 기타 건축물 | 과세 표준액의 2.5/1,000 |
토지
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 5,000만원 이하 | 2/1,000 |
| 5,000만원 초과 ~ 1억원 이하 | 10만원 + (5,000만원 초과금액의 3/1,000) |
| 1억원 초과 | 25만원 + (1억원 초과금액의 5/1,000) |
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 2억원 이하 | 2/1,000 |
| 2억원 초과 ~ 10억원 이하 | 40만원 + (2억원 초과금액의 3/1,000) |
| 10억원 초과 | 280만원 + (10억원 초과금액의 4/1,000) |
분리과세대상
선박
항공기
| 주택 | 건축물 | 토지 |
|---|---|---|
| 1차 : 7월 16일 ~ 7월 31일 2차 : 9월 16일 ~ 9월 30일 |
7월 16일 ~ 7월 31일 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
이사전, 이사시, 이사후 체크사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
| 이사 30일 전 | 이사 일정이 정해지면 허가업소 가운데 이사 대행업체를 선정하여 예약한다. |
|---|---|
| 이사 20일 전 | 포장이사 또는 보통이사를 택해 이삿짐업체와 계약, 포장이사를 이용할 때에는 표준계약서를 받아둔다. |
| 이사 10일전 |
|
| 이사 2~4 일전 |
|
| 이사 하루 전 | 냉장고의 남은 음식처리, 에어컨, 위성안테나 분리 및 재설치 귀중품 보관 도시가스 신고 등의 최종점검을 한다. |
| 이사당일 |
|
| 새집에서 |
|
| 이사 뒤 |
|
|
|
|
|
|
